Hôtels Dubai

Suite aux nombreux doutes quant à la baisse spectaculaire du marché immobilier dans les Emirats Arabes Unis depuis Juillet 2008, la mise en demeure d’entreprises telles que Nakheel, l’heure est aux comptes et à une analyse de la réalité à Dubaï.

Cette baisse s’est caractérisée par une perte moyenne de 50% de la valeur des biens. Allant jusque 70% pour certaines zones et ceci entre Juillet 2008 et Mars 2009.

Depuis Mars 2009, le marché s’est stabilisé dans des quartiers résidentiels prêts. D’une manière globale, nous avons constaté une évolution en dent de scie (baisse puis hausse) dans des quartiers en travaux.

L’acheteur à Dubaï a le choix désormais et il est exigeant. Le locataire l’est tout autant. Les quartiers sans travaux sont fortement recherchés et les prix dans ce genre de zones sont stables et repartent même légèrement à la hausse.

Aujourd’hui, des épiphénomènes de baisses se font ressentir sur certains quartiers. En effet, lorsqu’un promoteur immobilier livre 4 buildings de 40 étages un même mois, nous constatons que certains vendeurs en manque de liquidités bradent leurs biens immobiliers, apportant ainsi des doutes sur le marché immobilier général. Les épiphénomènes ne sont en aucun cas révélateur de la santé du marché général mais plus de cas particuliers reflétant la folie de l’avant crise. De « Bonnes affaires » sont réalisables à Dubaï, et ceci avant, pendant et après une crise.

En tant qu’investisseur la notion prix n’est pas la plus importante, surtout si vous investissez en Euros, Franc Suisse...En effet, le change est une donnée importante. Le Dirhams des Emirats Arabes Unis est indexé sur le Dollars. Depuis quelques semaines, la baisse de l’euro entraîne une différence au change de 10% par rapport à Novembre 2009. Cette donnée est à prendre en compte lors de votre investissement.

Quelques données clés sur le marché immobilier à Dubai :

-Downtown Burj Khalifa connait un taux d’occupation de près de 75%.

-Dubaï Marina, Palm Jumeirah et Downtown Burj Khalifa sont les quartiers les plus recherchés.

-Un appartement de 2 pièces à Downtown Burj Khalifa se loue 14 000€ en moyenne par an. Avant la crise ce même type de bien se loué près de 30 000€ par an.

-La demande en location est stimulée par les nouvelles embauches ainsi que le déménagement d’expatriés à la recherche d’un bien plus grand, moins cher et mieux placé. Avec 50% de baisse des loyers à Dubaï, eux aussi sont à la recherche de la « bonne affaire ».

-Les charges de copropriétés sont renégociées à la baisse.

-Rendement moyen net : 7%

-Taux de change en Novembre 2009 : 1€ = 5,5Aed.

-Taux de change en Avril 2010 : 1€=5Aed.

-Ouverture des stations de métro de la Marina et Executive Tower en Avril 2010, dynamisation des quartiers.

L’année 2010 semble être une année de stabilisation et de consolidation. Cette phase est nécessaire pour permettre aux investisseurs de reprendre confiance et commencer à amorcer une hausse. Même si le marché ne redémarrera pas avant la fin 2010, Dubaï prouve l’arrivée à maturité, offrant ainsi des rendements intéressants et une hausse probable supérieure à la moyenne mondiale à partir de 2011.

Saïd Lachgar

Dubai Investissement.